Esta exposição convida você a percorrer uma jornada pela história da incorporação imobiliária no Brasil. Dos marcos regulatórios que inauguraram uma nova forma de construir sonhos, passando por momentos de crise e retomada, até as conquistas recentes que terão impacto no futuro. Cada passo revela como o setor contribuiu com o país em que vivemos.
Mais de 60 anos impulsionando as transformações do Brasil urbano
Ao longo de pouco mais de seis décadas, a incorporação imobiliária foi protagonista da urbanização, da geração de empregos e do acesso à moradia. Mais que números e obras, é uma história de transformação social e econômica, que ajudou a desenhar as cidades brasileiras e a criar oportunidades para milhões de famílias.
A ABRAINC, há mais de dez anos, comprometeu-se a ser a voz da incorporação imobiliária. Uma entidade que nasceu para defender, representar e fortalecer a incorporação, unindo empresas, lideranças e sociedade em torno de um objetivo comum: construir um Brasil mais justo, moderno e sustentável.
Nesta linha do tempo, apresentada em 15 totens, revisitamos conquistas, desafios e inovações que marcaram a trajetória do setor. Cada marco é um convite à reflexão sobre como chegamos até aqui e, sobretudo, sobre o futuro que queremos construir. Bem-vindo à história da incorporação imobiliária.
Com a Lei nº 4.591/1964, a incorporação imobiliária deixa de ser uma atividade marcada pela incerteza e passa a se consolidar como um motor do desenvolvimento urbano. Surge um ambiente de segurança jurídica que estimula investimentos, fortalece a relação entre incorporadores e compradores e impulsiona a construção de bairros, avenidas e novas centralidades. A partir dali, o setor não apenas entrega imóveis, mas também abre caminho para se tornar protagonista na transformação do Brasil urbano.
A lei exige o registro no Cartório de Imóveis acompanhado de memorial descritivo detalhado, atribui ao incorporador a responsabilidade pelos custos e pela transparência e introduz o patrimônio de afetação, garantindo a proteção dos recursos da obra mesmo em caso de dificuldades financeiras da empresa. [box: Nesse período também surge o SFH - Sistema Financeiro de Habitação
A Lei da Incorporação não é apenas uma lei; é uma mudança de mentalidade. A incorporação deixa de ser um terreno nebuloso, e a legislação passa a ser um instrumento confiável para transformar as cidades brasileiras. Ela representa um pacto: quem empreende compromete-se com transparência, e quem compra recebe garantias.
Nos anos 1970, surgem grandes empresas incorporadoras, aproveitando o crescimento urbano e as regras legais consolidadas. Isso marca o início de uma profissionalização do setor, com incorporadores atuando de forma planejada e estratégica.
Surge a Lei de Registros Públicos de 1973 (Lei nº 6.015), trazendo um novo nível de segurança. Agora, nenhuma incorporação pode existir sem estar registrada no cartório de imóveis. O registro se torna a certidão de nascimento de cada empreendimento, tornando público o nome do incorporador e todos os detalhes da obra.
Forte crescimento urbano e industrial impulsiona a demanda por moradia e escritórios nas grandes cidades.
A verticalização ganha força em São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte, como resposta à escassez de terrenos centrais.
A nova Constituição introduz o princípio da função social da propriedade e estabelece diretrizes de planejamento urbano. Esses dispositivos passam a afetar diretamente a incorporação e os loteamentos. Incorporadores começam a considerar aspectos legais e urbanísticos de forma mais estruturada, antecipando exigências que moldariam os projetos do futuro.
Você atravessa o final da década de 1980. A inflação dispara — mais de 100% ao ano em alguns momentos. Preços mudam de um dia para outro, o poder de compra se perde, o crédito retrai. Para muitas famílias, a casa própria parece cada vez mais distante. O SFH sofre com custos imprevisíveis, lançamentos são adiados e obras ficam comprometidas.
Ainda assim, o setor não para. Continua gerando empregos, movimentando a economia local e urbanizando cidades. É também um período de aprendizado: a importância da segurança jurídica e dos instrumentos de proteção previstos na Lei 4.591/64 e nos registros públicos se revela essencial. Garantias deixam de ser vistas como burocracia e passam a ser reconhecidas como alicerce de confiança para quem compra.
Criado pela Lei nº 9.514/1997, estabelece novas regras para o financiamento habitacional.
Traz flexibilidade ao setor, permitindo a utilização de recursos privados, securitização de recebíveis e maior participação do mercado de capitais
Também pela Lei nº 9.514/1997, é instituído o regime de alienação fiduciária como garantia para o crédito imobiliário.
Dá segurança jurídica ao financiamento: em caso de inadimplência, o imóvel retorna ao credor sem longos processos judiciais.
Reduz riscos e ajuda a baixar os juros.
O SFI permite a emissão de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e fortalece a securitização de créditos.
Abre caminho para que investidores financiem o setor indiretamente.
Com inflação controlada, a poupança volta a ser atrativa como funding do crédito imobiliário.
O SBPE se consolida como principal fonte de financiamento para a classe média.
A criação das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), somada ao fortalecimento do SBPE e do FGTS, diversifica as fontes de crédito. Entre 2003 e 2010, o estoque habitacional cresce em média 17% ao ano, ampliando o acesso de milhões de famílias à casa própria.
A partir de 2007, grandes incorporadoras abrem capital na Bolsa de Valores. O movimento viabiliza projetos em larga escala e coloca o setor no radar de investidores institucionais e estrangeiros, trazendo exigências de governança, transparência e gestão. Esse período deixa como legado um ecossistema financeiro mais robusto, em que LCIs, FGTS, SBPE e mercado de capitais se combinam para sustentar a expansão da incorporação no Brasil.
Em 2009, nasce o Minha Casa Minha Vida, estruturado em faixas de renda para atender desde famílias de baixa renda até a classe média. Para os mais vulneráveis, oferece subsídios diretos, tornando possível o que antes parecia inalcançável: a casa própria.
O impacto é imediato. Entre 2009 e 2014, milhões de contratos são firmados em todo o país. Apenas no primeiro ciclo, mais de 1 milhão de unidades habitacionais são contratadas, dando nova escala à política habitacional. O programa mobiliza incorporadoras e construtoras em ritmo inédito, que adaptam sua produção para atender às novas exigências.
Mais que um programa, o Minha Casa Minha Vida representa uma mudança estrutural: consolida a parceria entre Estado e mercado, mostra a capacidade do setor privado de atuar em escala social e reafirma a habitação como política central para o desenvolvimento das cidades brasileiras.
A entidade passa a atuar junto aos órgãos públicos e privados para representar seus assocaidos em pautas decisivas, como funding habitacional, reformas regulatórias e novas linhas de crédito. Em 2025, por exemplo, a redução do prazo mínimo das LCIs — pleito defendido pela ABRAINC — reforçou a captação de recursos para financiar novos empreendimentos.
A ABRAINC começa elaborar estudos, pesquisas e eventos em parcerias com entidades do setor e em pouco tempo se torna uma referência. Dados confiáveis começam a dar maior embasamento às incorporadoras para tomada de decisões estratégicas.
As incorporadoras associadas à ABRAINC se consolidam entre as maiores do país, acumulando prêmios como o Top Imobiliário e figurando entre as empresas que mais se destacam em inovação, produtividade e governança.
89 ASSOCIADAS MARCO ALCANÇADO EM 2025
Bancos, fundos de investimento, incorporadoras, imprensa e órgãos públicos passam a usar os indicadores como referência nacional. Eles orientam decisões de crédito, estratégias empresariais, políticas públicas de habitação e análises de mercado.
Ao longo da última década, o Indicador ABRAINC-Fipe se consolidou como um dos mais respeitados do setor: em 2024, mostrou crescimento de 11,8% nas vendas de novos imóveis e alta de 16% no valor movimentado, evidenciando a força do mercado mesmo em cenários econômicos desafiadores.
Mais do que números, a ABRAINC estabelece parcerias com importantes agentes como Fipe, Brain, Deloitte e EY, com o objetivo de trazer dados com transparência, credibilidade e previsibilidade. Esses dados traduzem o dinamismo da incorporação em informações acessíveis, oferecendo confiança a quem financia, investe, regula e sonha com a casa própria.
A falta de crédito bancário trava a aquisição de imóveis, a inadimplência sobe e muitos projetos ficam pelo caminho. Empresas listadas na Bolsa enfrentam queda de rentabilidade e aumento do endividamento. O sonho da casa própria parece distante para milhares de famílias.
Aos poucos, sinais de reorganização aparecem. A redução da taxa Selic e a estabilidade da inflação devolvem fôlego ao crédito. O setor retoma lançamentos em ritmo moderado. Em 2018, a aprovação da Lei do Distrato dá nova segurança jurídica, evitando rupturas desordenadas de contratos. É também quando a ABRAINC fortalece sua atuação institucional, unindo incorporadoras em torno de soluções de funding, crédito e inovação.
Ao longo da última década, o Indicador ABRAINC-Fipe se consolidou como um dos mais respeitados do setor: em 2024, mostrou crescimento de 11,8% nas vendas de novos imóveis e alta de 16% no valor movimentado, evidenciando a força do mercado mesmo em cenários econômicos desafiadores.
Como manter a produção sem colocar em risco a vida dos trabalhadores?
Os canteiros de obra se transformam com novas medidas de segurança: uso de máscaras, protocolos rígidos de higiene, testagem e vacinação obrigatória.
Ao mesmo tempo, a pandemia traz impactos emocionais, exigindo mais atenção à saúde mental e física dos profissionais.
O setor é chamado a se modernizar em todos os sentidos.
E essa modernização vai além dos canteiros. O setor responde ao chamado com inovação: visitas virtuais se tornam rotina, assim como a assinatura de contratos por meio digital. A tecnologia ganha espaço, acelerando a digitalização de processos e transformando práticas comerciais.
A pandemia revela fragilidades, mas também fortalece o setor: expectativas são revisadas, inovação e adaptabilidade se confirmam como essenciais. É uma prova: mesmo em tempos de crise, a incorporação permanece como motor urbano, econômico e social.
A partir de 2021, vemos uma recuperação moderada: as vendas voltam a crescer em algumas regiões, a oferta de crédito se ajusta, e o mercado aprende a lidar com inflação e juros mais altos. Em 2022, mesmo com as pressões econômicas, o setor mostra resiliência e mantém seu papel como motor da economia e da habitação.
O setor gera mais de 194 mil empregos formais, sendo destaque na recuperação econômica pós-Covid. A ABRAINC intensificou sua produção de estudos e pesquisas, consolidando ainda mais sua posição de liderança institucional.
Novas pautas começam a ganhar força na agenda do mercado imobiliário: inovação, sustentabilidade, inteligência artificial. O mundo vive transformações importantes e o mercado imobiliário se prepara para acompanhá-las.
A partir daí, a ABRAINC amplia sua atuação em ESG. Lança os e-books ESG na Prática, reunindo experiências de suas incorporadoras associadas que já aplicam soluções concretas em eficiência energética, gestão de resíduos, diversidade e boas práticas de governança. Também disponibiliza o Referencial ESG para a Construção, um guia para orientar empresas a implementar padrões mais sustentáveis.
Essas ações mostram que a incorporação imobiliária brasileira não está apenas atenta às mudanças: ela é parte ativa da transformação. O ESG se traduz em empreendimentos que usam menos recursos, em programas sociais que ampliam o acesso à moradia e em práticas de governança que aumentam a transparência.
O recado é claro: construir não significa apenas levantar prédios, mas também erguer cidades mais sustentáveis, inclusivas e preparadas para o futuro.
Indicadores ABRAINC-Fipe (2014), Lei do Distrato (2018), flexibilização das LCIs (2019), resiliência na pandemia (2020–2022), agenda ESG e Aliança GEE (2021) e recordes de empregos e vendas (2022) são conquistas que transformaram o mercado.
Ao longo da década, a entidade produziu centenas de estudos, pesquisas e relatórios que embasaram decisões de empresas, investidores e formuladores de políticas públicas, tornando-se referência nacional em dados estratégicos.
Os 10 anos da ABRAINC têm como marco o fortalecimento da representatividade nacional. A ABRAINC passou a reunir mais de 80 incorporadoras associadas, ampliando sua presença em todas as regiões do país. Criou o movimento Do Mesmo Lado, que uniu empresas em torno de agendas comuns, e consolidou seus eventos institucionais, como o Incorpora e o Summit, como espaços estratégicos de diálogo com o poder público, investidores e a sociedade
Aprovada em 2023 e regulamentada em 2025, a Reforma Tributária simplifica tributos e garante segurança jurídica. Para o setor imobiliário, traz conquistas históricas: redução de 50% nas alíquotas, criação de redutores específicos e regime próprio de tributação.
A ABRAINC teve papel decisivo nesse avanço, com estudos e articulação que fortaleceram a competitividade e corrigiram distorções.
A ABRAINC reúne agora 89 incorporadoras associadas, com presença em todas as regiões do Brasil. Esse fortalecimento amplia a voz do setor nas pautas estratégicas e consolida a entidade como referência nacional da incorporação.
O futuro aponta para neutralidade de carbono, industrialização das obras, digitalização e cidades inteligentes. O ESG deixa de ser diferencial para se tornar essencial, orientando empresas a reduzir impactos ambientais, ampliar a inclusão social e fortalecer a governança. Mais que números, a habitação mostra-se sinônimo de desenvolvimento: gera empregos, movimenta cadeias produtivas e transforma a vida de milhões de famílias.